菲律宾房产相关的费用有哪些?怎么过户和买卖

 

菲律宾房产相关的费用有哪些?怎么过户和买卖


房地產交易涉及的不僅僅是房產自身的價格。如果您在菲律賓購買房產,需要支付一些其他的稅費,包括:

A. 資本利得稅(Capital Gains Tax):房產的銷售價格(listing price)、公告地價/房價或公平市場價值的6%,以最高者為準。通常由賣方支付,但在某些情況下由買方支付,或最終匯總到銷售價格。

B. 印花稅(Documentary Stamp Tax):房產的銷售價格、公告地價/房價或公平市場價值的1.5%,以最高者為準。

C. 轉讓稅(Transfer Tax):房產的銷售價格、公告地價/房價或公平市場價值的0.5%至0.75%,以最高者為準,取決於房產所在的地理位置。

D. 所有權轉讓登記費(Title Registration Fee):根據公佈的登記費表而有所不同,一般約爲0.25%的房產的銷售價格。

E. 增值稅(Value Added Tax):房產銷售價格12%的VAT(不扣建築成本,直接按照銷售價格12%計算)只有在兩種情況下需要繳納且由賣方繳納,一般房產買家無需擔憂VAT(1)房產直接從開發商手上買的,這個情況下,VAT會在開發商的報價單裏體現出來,一般含在總銷售價格内(2)賣方在日常貿易或商業活動中經常性使用該房產,此時賣方雖然不像開發商以經營房產銷售為主要業務,但屬於主要業務附帶的交易,仍需繳納VAT。如果房產銷售價格低於3,199,200比索,按照菲律賓稅務局RR No.13-2012規定,不用繳納VAT。

菲律賓二手房的交易,一般習慣約定賣家負責交6%的資本利得稅(CGT),買家負責交總計約3%的其他稅費。交易雙方可以協商做其他約定。


三、二手房交易流程及注意事項

跟開發商/建商買房只需要按照他們的流程即可,沒有可以商談的餘地,合約都是標準的,所有條款都不會根據客戶要求修改。但是買二手房比較復雜,畢竟二手房是從私人手上買,合約的條款要雙方洽談(菲律賓和府法律事務所提供合約草擬及審核服務,爲您最大程度爭取權益)。菲律賓二手房的交易流程為,簽完合約,完成付款后再辦理房產過戶手續,並且新的房產證* 要等3個月左右才能拿到。購買二手房 (Ready for Occupancy )以下是可能遇到的情形:

1. 賣家有房產證

菲律賓房產證並不是買賣雙方交易當天就能辦下來的,是需要等雙方簽完合約,完成付款后由中介去辦理。具體流程:交定金(一般約10%) >>> 簽訂購房合約 >>> 付全款並當場簽訂Deed of Sale >>> 賣家當面交付房產證 >>> 辦理房產證過戶(約需3個月時間,一般是交給中介辦理)

2. 賣家無房產證

只有在特殊情況賣家無法提供房產證,除以下兩種情形外,切勿購買沒有房產證的房子,您很有可能遇到詐騙。

1)將房屋抵押給銀行的,該房產證已交由銀行保管。此時,買家在簽訂Deed of Sale之前需要支付金額幫原所有權人把房產證從銀行贖回來,其它流程基本跟上面一致。

2)轉紅單。(留到文章下面與合約變更費一并説明)

3. 銀行拍賣的房子(銀拍屋)

這種房子是跟銀行交易,價格由銀行自訂,沒有談判的餘地。首先需要跟銀行提交申請,銀行在約2周內確定沒有其他人出更高價的時候就可以開始走過戶流程了。銀拍屋法拍屋采取 “as is, where is” 的拍賣條件,需要注意的細節更多,如有需要可以連絡我司咨詢。需要注意的問題有:原所有權人贖回房產的期限、房產是否仍被占有、原所有權人各種名目的費用欠繳(稅費、水電、大樓管理費等)等。


*房產證有兩種,請確認自己購買的房屋所有權是CCT(Condominium Certificate of Title)或是TCT(Transfer Certificate of Title)。區別在於,CCT僅表彰該菲律賓房產不帶土地的空間所有權(例如,位於該公寓19樓的某單元)。因此,如果您購買的是菲律賓公寓,則您所購買的權利應是CCT。 如果您購買的是土地或是帶有土地持分的菲律賓房地產,則必須取得TCT(所有權轉移證書)。

菲律賓和府法律事務所可以爲您檢驗賣方所提供的房產證是否真實。


四、購房應審核的文件及其他簽約注意事項
購買前

1. 檢查建案是否具有註冊證(Certificate of Registration) 銷售許可證(License to Sell)。檢查該建案有銷售許可證后,接下來需要檢查:

A. 銷售許可證中所示建案的完成日期;

B. 如果該房產上有抵押權存在,它應該從菲律賓住屋與土地使用管制署(Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”)取得抵押許可(Clearance to Mortgage)

C. 廣告傳單上所宣稱的設施必須是已在菲律賓住屋與土地使用管制署(Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”)登記經批准的分區和公寓計劃。

2. 應詢問房產擁有者/開發商的經紀人/代理(broker/agent),該建案是否已註冊,並且擁有HLURB頒發的銷售許可證。有關註冊和銷售許可證以及其中的任何限制條款,例如停止和取消命令、暫停許可證等,可通過菲律賓和府法律事務所進行官方驗證

3. 參觀要購買的別墅(house)或公寓(condominium),瞭解周邊環境的自然地形,看是否易發生滑坡、洪水、侵蝕等。

菲律賓和府法律事務所,爲您的菲律賓房產交易把關
購買時
1. 檢查房產經紀人/中介的執照是否按規定註冊于HLURB或DTI(商務部);

2. 向菲律賓房產所在地的地契登記處(Register of Deeds)驗證該房產是否已出售給其他買家;

3. 檢查自己的經濟狀況,是否能夠支付首付款和每月分期付款;

4. 檢查別墅(house)或公寓(condominium)的材料是否符合向HLURB提交的開發標準和經批准的施工規範;

5. 檢查開發商是否支付水、電錶、周邊圍欄等費用;

6. 檢查誰是最終運營該分區/公寓的供水系統。


簽署菲律賓房產銷售契約/合同之前

1. 不要簽署任何空白的契約/合同模板;

2. 更透徹地閱讀契約/合同的所有內容,特別是精緻印刷的文本;

3. 妥善保存契約/合同副本和您簽署的所有其他文件;

4. 確保契約/合同由房產所有權人/開發商向您菲律賓房產所在地的地契登記處(Register of Deeds)登記;

5. 堅持只向菲律賓房產所有權人/開發商授權的菲律賓房產經紀人/中介支付居間費/中介費;

6. 堅持取得所有付款的憑證,收據必須是菲律賓稅務局(BIR)核准的正式收據。

7. 如果購買的是期房,且打算將房子在尾款付清前轉讓出去(俗稱 “轉紅單”)。請注意,轉讓時因爲你還沒有房產證,只是一個購房合約。首先,您(賣家)要向開發商填寫一份申請表格,申請將這套房子的合約轉入到買家手上;同時這位買家也要填寫一份表格,申請預訂這套房子;開發商核准后,就可以進入合約變更。請注意,開發商將收取 “合約變更費”,務必在購房合約簽約時看清楚該費用。這個費用并非菲律賓法律規定的,開發商可以自由訂定,因此不同開發商之間會有極大的落差。這個交易過程買賣雙方都不需要繳稅。變更時間一般需要3個月以上。

目前市場上也有部分開發商(例如菲律賓最頂級的開發商 “Ayala”)不再允許轉紅單,如果合約變更,也需要走正式的菲律賓二手房交易流程,即賣家要交6%的資本利得稅(CGT),買家要交總計約3%的其他稅費想了解更多欢迎联系和咨询我们,微信BGC998 电报@BGC998 

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